Immobilier : quelles perspectives pour 2024 ?

L’année 2023 a été compliquée sur le marché immobilier. L’inflation, les incertitudes économiques, les taux à la hausse et les difficultés d’accès à l’emprunt ont sérieusement impacté le secteur. Nous vous proposons de dresser un bilan précis de l’année écoulée et d’anticiper les tendances à venir. Quelles sont les perspectives pour 2024 ? En immobilier, on le dit toujours, le bon moment c’est maintenant. Et en effet, avec une stratégie de mise en vente réfléchie, l’heure est à l’action ! Découvrez pourquoi, en ces temps de transformation, mettre en vente votre bien maintenant pourrait être la décision la plus judicieuse de l’année.

Le marché immobilier en 2023

L’année 2023 a été caractérisée par un ralentissement notable du marché immobilier. 

Une perte de pouvoir d’achat

Premiers coupables : les taux d’intérêt qui ont fortement augmenté. Ils ont été multipliés par 4 en 18 mois, jusqu’à dépasser le seuil des 4% à l’été 2023. Les Français ont perdu en moyenne 15% sur leur capacité d’achat. Là où un ménage aux revenus moyens de 3500€ pouvait emprunter jusqu’à 230 000€ en janvier 2023, leur capacité d’emprunt a baissé à 196 000€ en décembre, soit une perte de financement de près de 35 000€. 

Des conditions d’accès au crédit plus difficiles

A cela s’ajoute un durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers. Les particuliers ont été confrontés à une augmentation du coût du crédit, mais les banques ont également subi une réduction de leurs marges. Elles ont par conséquent durci leurs critères d’attribution de prêts, entraînant une diminution de leur activité de crédit. De nombreux profils auparavant approuvés se sont vus refuser leur prêt. Fin octobre 2023, le nombre de prêts immobiliers avait chuté de plus de 40 % sur un an. 

Un marché en recul

Après plusieurs années de prospérité, le marché immobilier a donc connu en 2023 un recul notable sur le nombre de transactions, avec une diminution estimée à 20 %, marquant ainsi la contraction la plus importante du secteur depuis une décennie. L’année s’est conclue sur une estimation de 880 000 transactions alors que les années précédentes ont dépassé le million de signatures. 

Un marché propice aux acquéreurs

L’augmentation des taux de crédit a réduit la capacité d'emprunt des acheteurs de plus de 15 %. Les stratégies d’acquisition sont directement impactées. 

Avec l’augmentation des coûts d'emprunt, plusieurs propriétés sont restées invendues sur le marché et ont créé un surplus d’offres par rapport à la demande, ce qui entraîne naturellement une réduction des prix. 

Cette tendance à la baisse s’est particulièrement manifestée dans les grandes villes. Sur presque tout le territoire, une diminution des prix de vente a été constatée. Elle atteint 2 % pour les appartements et 1,6 % pour les maisons. 

La porte est maintenant ouverte aux négociations, surtout sur les biens nécessitant des travaux, des rénovations énergétiques ou bien restant longtemps sur le marché. Les acheteurs avisés ont pu mener de belles négociations, parfois jusqu’à 20% du prix de vente. 

Les prix de l’immobilier dans la région

Sur la région paloise, la demande est restée soutenue. Les acheteurs, plus avisés et sélectifs, ont cherché des biens offrant un meilleur rapport qualité-prix. Les vendeurs eux ont dû ajuster leurs attentes à une réalité de marché parfois changeante. 

Ezequiel Saez Bravo, expert immobilier le confirme : « En 2023, lorsque les propriétaires ont été à l’écoute sur le prix d’estimation, nous avons, malgré le contexte, réussi à vendre les biens en 60 jours en moyenne. Ce qui confirme l’intérêt des acquéreurs pour les biens dont le prix a été intelligemment fixé. »

À Pau, le marché a connu une légère augmentation des prix, soutenue par un intérêt constant pour les biens situés dans des emplacements privilégiés (Saint-Joseph, Trespoey, l’hypercentre, Saint-Dominique, les Allées de Morlaàs etc). La ville a continué à attirer un large spectre d’acheteurs, des primo-accédants aux investisseurs à la recherche de bonnes affaires. 

A Billère, le prix moyen du m2 est en constante progression pour atteindre aujourd’hui 2156€. Selon Ezequiel Saez Bravo, « la ville bénéficie d’un cadre de vie très agréable, tout en restant très proche de l’ensemble des commodités et des principaux axes routiers. Il n’en faut pas plus pour en faire un choix principal pour de nombreux acquéreurs ».

Source : Le Figaro immobilier

Lons a connu une belle tendance sur l’année 2022 pour se stabiliser aujourd’hui à 2875€/m2 en prix médian. 

Pour notre expert immobilier, « la ville de Lons elle aussi idéalement située, proche des axes routiers et des commerces. Elle bénéficie en plus d’un cadre particulièrement verdoyant et d’impôts locaux plus doux que Pau ou Billère. »

Source : Le Figaro immobilier

Comparaison avec les tendances nationales

En comparaison avec les tendances nationales, la région de Pau et ses environs a montré une résilience et une adaptabilité appréciables. Tandis que certaines grandes métropoles ont vu leurs prix stagner ou baisser, les secteurs de Pau, Billère et Lons ont bénéficié d’une attractivité constante, grâce à leur attractivité et un bon équilibre entre offre et demande.

Quelles sont les projections pour 2024 ?

Avec de premières baisses de taux sur la fin de l’année dernière, 2024 pourrait s’annoncer comme une année de reprise pour le marché immobilier, tirée par une stabilisation des taux de crédit et une adaptation progressive des prix à la réalité économique. 

Le retour vers un marché dynamique

Les acheteurs et surtout les vendeurs ont pris conscience de la situation. Ceux qui souhaitent vendre depuis plusieurs mois prennent conscience qu’il ne sert à rien d’attendre plus longtemps, car les belles situations d’avant 2022 ne seront pas de retour de sitôt. 

L’année devrait donc marquer le début d’un regain d’activité, soutenu par un intérêt renouvelé des acheteurs et des investisseurs, attirés par des prix plus alignés sur leurs capacités d'emprunt. 

Ezequiel Saez Bravo y croit : « Nous constatons un premier trimestre 2024 plus dynamique que 2023. Il y a moins d’acquéreurs, mais les projets sont sérieux et très bien ficelés. Ils ont souvent pas mal réfléchi en amont, tout en maximisant leur apport personnel et leur montage financier pour gagner en réactivité. »

Le rôle des politiques gouvernementales et économiques

La mise en place de mesures favorisant la rénovation énergétique va certainement jouer un rôle dans l’arrivée de nouveaux biens sur le marché. Des politiques gouvernementales sont attendues sur l’assouplissement des conditions d’accès aux crédits, ce qui pourrait également jouer un rôle important dans la stimulation du marché. 

Ces initiatives devraient encourager les investissements et faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants et les investisseurs soucieux de l’efficacité énergétique de leurs biens.

Quelle évolution pour les taux d’intérêt ?

Après une période de hausse, les taux d’intérêt devraient connaître une stabilisation, voire une légère baisse. Cela rendra le crédit immobilier plus accessible. Cette évolution devrait donner aux potentiels acheteurs une fenêtre d’opportunité pour concrétiser leurs projets d’acquisition, améliorant ainsi la dynamique du marché.

Pour les vendeurs, la stabilisation des taux pourrait signifier une augmentation de la demande, leur offrant la possibilité de vendre dans de meilleures conditions. Les acheteurs, quant à eux, bénéficieraient de conditions de financement légèrement plus favorables, leur permettant d’investir avec une capacité d'emprunt un peu plus importante.

Une fenêtre d’opportunité pour les vendeurs

Les conditions économiques en 2023 ont rendu les vendeurs frileux, ce qui a entraîné une baisse du nombre de biens disponibles sur le marché. Cette situation devient particulièrement avantageuse pour ceux qui proposent des biens de qualité ou bien situés. En effet, ce type de bien va toujours se démarquer et attirer l’attention des acheteurs, malgré un contexte global de baisse des prix.

Comment tirer parti de ce contexte ?

Pour maximiser leurs chances dans ce marché, les vendeurs devraient se concentrer sur la mise en valeur de la qualité énergétique de leurs biens. C’est un critère de plus en plus décisif pour les acheteurs. Les investisseurs, de leur côté, devraient privilégier les zones à fort potentiel de valorisation. Certaines villes moyennes ou régions bénéficient d’infrastructures nouvelles ou améliorées.

2024 pourrait bien marquer le début d’une période de transition vers un marché immobilier plus équilibré et dynamique.  Des conditions de financement améliorées et des politiques incitatives ciblées favoriseront aussi cet élan. Les acteurs du marché, qu’ils soient acheteurs, vendeurs ou investisseurs, auront tout intérêt à rester attentifs aux évolutions économiques et législatives pour adapter leurs stratégies et optimiser leurs décisions.

Pour Ezequiel Saez Bravo, « l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit, la baisse annoncée des taux d’intérêt ainsi que l’annonce sur le nouveau calcul de DPE pour les petites surfaces, devraient pouvoir créer une très belle dynamique, notamment  pour les logements qui ne seront plus considérés comme des passoires énergétiques. »

Pourquoi c’est le bon moment pour mettre votre bien en vente ?

Dans un marché en constante évolution, repousser son projet immobilier pourrait signifier passer à côté d’opportunités uniques. Voici pourquoi 2024 est l’année idéale pour concrétiser vos projets immobiliers.

Vendre pour acheter : les vases communicants

En 2024, le secteur de l’immobilier devrait présenter de meilleures conditions. Il sera plus facile d'emprunter avec des taux stabilisés et des parties prenantes plus conscientes du marché. C’est le parfait moment pour vendre votre bien et en acheter un nouveau. En vendant maintenant, vous pouvez utiliser les fonds pour acheter un bien qui correspond mieux à ce dont vous avez besoin aujourd’hui.

Pour ceux qui vendent, c’est une excellente opportunité. Vous aurez plus de chances de vendre à un bon prix. Vous pourrez ensuite acheter une maison ou un appartement qui vous convient mieux. Que ce soit en termes de taille, de lieu ou de caractéristiques. 

C’est le moment d’agir, sans attendre que les choses s’améliorent encore plus. Les taux d’intérêt sont stables, il y a moins de gens qui vendent, ce qui veut dire moins de concurrence.

De plus, si vous passez de vendeur à acheteur sur un nouveau bien, vous profiterez vous aussi de meilleures marges de négociation. Et n’oubliez pas que si les taux continuent à baisser dans les prochaines années, vous aurez toujours la possibilité de renégocier votre emprunt à un meilleur taux. 

Pourquoi le printemps est le moment idéal pour vendre ?

Le printemps est traditionnellement considéré comme le meilleur moment pour vendre un bien immobilier. LGain de luminosité, renouveau de la nature, un état d’esprit généralement plus positif chez les acheteurs potentiels… Tout cela contribue à une meilleure présentation des biens et à une augmentation de l’activité du marché. 

Profiter de cette saisonnalité permet de capturer l’attention d’un plus grand nombre d’acheteurs. Vous maximisez aussi les chances de vendre rapidement et à un prix avantageux !

Ezequiel Saez Bravo le confirme : « Nous constatons toujours au printemps un pic de demande d’acheteurs très motivés, lié notamment aux mutations professionnelles et à l’organisation de la future rentrée scolaire. S’organiser pour une mise en vente à cette période est idéal pour maximiser vos chances de réussite. Vous bénéficiez en plus d’une offre importante pour vous reloger ensuite. »

Quelques conseils pour maximiser l’attractivité de son bien

Pour tirer pleinement parti de la période printanière, voici quelques conseils :

• Mettez en valeur l’extérieur de votre propriété (jardin, terrasse, balcon) pour profiter de la saison ;
• Réalisez de petites rénovations ou rafraîchissements (peinture, décoration) pour améliorer l’attrait de votre bien ;
• Faites estimer votre bien par un professionnel ;
• Assurez-vous que votre bien est bien éclairé et aéré lors des visites ;
• Proposez une documentation complète sur les performances énergétiques et les éventuelles améliorations réalisées en accord avec la loi Résilience et Climat ;

En suivant ces conseils, vous optimisez vos chances de vendre rapidement et au meilleur prix. 

2024 est l’année idéale pour ne pas repousser votre projet immobilier, que ce soit pour vendre ou acheter !