Aujourd’hui en France, plus de 5 millions de logements sont classés comme des passoires énergétiques. Chauffées à perte, ces habitations émettent trop d’émissions de gaz à effet de serre et sont de véritables gouffres financiers pour leurs propriétaires.
A l’heure où la transition écologique devient urgente, le gouvernement a décidé de lutter activement contre ces logements pollueurs et de les interdire progressivement à la location.
Avec la peur de se retrouver avec un logement décoté et impossible à louer, les vendeurs cherchent à se débarrasser rapidement de ces biens gênants.
Pourtant les passoires énergétiques sont loin d’être le cauchemar financier qu’on imagine. Il y a même un bon coup à jouer si on s’y prend correctement et qu’on est bien renseigné.
Alors pourquoi acheter une passoire énergétique peut devenir un bon investissement ? C’est ce que nous allons vous expliquer dans cet article.
Le poids du secteur immobilier dans les émissions carbone
Commençons par un peu de contexte.
En France, le poids de l’immobilier dans les émissions de gaz à effet de serre est conséquent. Les chiffres sont évocateurs. L’immobilier correspond à :
- 43% des consommations énergétiques nationales,
- 23% des émissions de CO2,
- 17% des résidences principales sont classées en passoires énergétiques.
Une passoire énergétique, ou passoire thermique, est un logement trop gourmand en consommation d’énergie. Classés de E à G suite au diagnostic de performance énergétique, ce type de logement n’est pas nécessairement insalubre.
Selon l’ONPE (Observatoire de la précarité énergétique), 91 % des passoires sont des logements construits avant 1974. Avant cette date, les normes d’isolation que nous connaissons actuellement n’étaient pas encore instituées.
Le simple vitrage, la mauvaise isolation des murs extérieurs ou des combles causent des déperditions thermiques. On chauffe alors beaucoup pour rien.
C’est bien simple : si la facture énergétique d’un logement dépasse 8% des revenus, il s’agit très probablement d’une passoire thermique.
Les passoires énergétiques font peur
Dans le viseur du gouvernement et des acteurs de la transition énergétique, les passoires thermiques sont devenues le talon d’Achille du marché immobilier.
Aujourd’hui, quand on parle de passoire énergétique, les propriétaires frissonnent et les potentiels acheteurs s’enfuient. On imagine tout de suite des postes de travaux importants, comme l’isolation et le chauffage, et on anticipe les nombreuses dépenses associées.
Passoires énergétiques : un cadre légal qui se durcit
Depuis la loi « Énergie et Climat » de 2019 et la loi « Climat et Résilience » de 2021, le cadre légal autour des passoires énergétiques est clair :
- 2023 : interdiction de louer les logements G+ et gel des loyers pour les logements classés F et G,
- 2025 : interdiction de louer les logements classés G,
- 2028 : interdiction de louer les logements classés F,
- 2034 : interdiction de louer les logements classés E.
Pour les propriétaires, cette annonce a eu l’effet d’une douche froide. Un bien non louable, c’est une source de revenu qui s’évapore. Pour un investisseur, c’est un risque financier conséquent.
Des biens peu attractifs et sous-évalués
Se retrouver avec un bien énergétiquement inefficace, synonyme de factures de chauffage élevées et de gros travaux de rénovation, c’est en toute logique effrayant.
Dans un marché où la performance énergétique devient un critère clé, les logements très énergivores sont clairement désavantagés.
Selon le site Meilleurstaux.com, les logements classés F ou G peuvent voir leur valeur diminuer jusqu’à 19%. Sur un bien d’une valeur de 300 000€, cela représente une réduction de 57 000€. L’impact financier est bien réel.
La mauvaise réputation de ces logements, renforcée par les contraintes légales, a jeté le discrédit sur leur valeur. Il y a une urgence pour les propriétaires : rénover, vendre ou se retrouver avec un bien invendable ou inlouable d’ici quelques années. Un petit vent de panique souffle.
Mais si cette sous-évaluation pouvait en fait être une aubaine pour les investisseurs avertis ?
Passoire énergétique : une belle opportunité d’investissement
Investir dans une passoire énergétique peut sembler contre-intuitif, mais c’est peut-être la meilleure décision que vous puissiez prendre en tant qu’investisseur aujourd’hui.
Un marché avantageux pour les acheteurs avisés
Déjà, parlons du prix d’achat des biens.
Très souvent, ils sont attractifs. Souffrant d’a priori négatifs, ces biens présentent des prix plus bas et offrent une marge de négociation. Les propriétaires veulent s’en débarrasser : cela laisse entrevoir de belles opportunités d’achat à moindre coût.
Misez ensuite sur les aides à la rénovation
L’État n’a pas simplement décidé de pointer du doigt ces biens énergivores. Des aides ont été mises en place pour encourager leur rénovation. Un investissement à moindre coût (grâce aux subventions) dans une rénovation efficace peut ainsi transformer une passoire en un logement performant.
Les dispositifs d’aides à la rénovation sont aujourd’hui nombreux et avantageux. Le gouvernement, les régions, et divers organismes proposent des subventions.
Vous avez certainement entendu parler de Ma PrimeRenov, mais il y a aussi des crédits d’impôt, des certificats d’économies d’énergie ou encore les prêts à taux zéro.
Par exemple, un propriétaire qui souhaite remplacer ses fenêtres simple vitrage par du double, peut bénéficier d’une aide couvrant jusqu’à 40% du coût des travaux. La rénovation d’une vieille chaudière au fioul peut être prise en charge à hauteur de 60%.
Une bonne action pour le portefeuille et pour la planète
La rénovation d’une passoire énergétique ce n’est pas la simple amélioration du confort thermique. Vous vous assurez également de faire de belles économies sur les factures énergétiques.
Pour un appartement de 50m2 classé G, si une rénovation lui permet d’être classé C, sa consommation sera réduite de moitié. Cela représente une économie d’environ 700 € par an sur la facture énergétique.
La rénovation d’une passoire énergétique, c’est aussi une participation active à la revalorisation d’un parc immobilier français vieillissant.
Sachant qu’un bien rénové prend forcément de la valeur sur le marché immobilier, l’opération se révèle doublement gagnante.
Par ailleurs, en investissant dans une passoire thermique et en menant à bien sa rénovation, vous contribuez activement à la lutte contre le changement climatique.
Les passoires énergétiques sont vues à tort comme un fardeau. Des biens qu’on chauffe à perte et qui coûtent trop cher, en l’état ou à rénover. En réalité, ces logements peuvent devenir un investissement malin. Économies d’énergie, valorisation du bien et du parc immobilier, action pour la transition écologique, les avantages sont multiples !
La prochaine fois que vous passerez devant un bien classé F ou G, pensez donc opportunité plutôt que problème !