Investissement locatif : quelle performance énergétique pour louer ?
Aujourd’hui, il ne suffit plus de respecter les critères de superficie et de décence pour mettre votre bien en location. Vous devez en plus satisfaire des exigences de performance énergétique.
Les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location
Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un logement dont la consommation d’énergie finale calculée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) est supérieure à 450 kWhEF/m²/an. Cette disposition concerne la signature de nouveaux baux et la reconduction d’un bail déjà signé.
L’interdiction de louer une passoire thermique est étendue progressivement. Elle s’applique pour les appartements et les maisons :
- classés F au DPE à partir du 1er janvier 2025 ;
- classés E au DPE à partir du 1er janvier 2028 ;
- classé D au DPE à partir du 1er janvier 2034.
La note au DPE influe aussi sur les loyers. Depuis le 22 août 2022, les propriétaires d’un bien classé F ou G n’ont pas le droit d’augmenter le loyer au cours du bail ou entre deux locataires.
Pas de contrainte pour l’immobilier neuf
L’immobilier est un investissement à moyen ou long terme. Si vous ne voulez pas vous lancer dans une rénovation dans le futur, mieux vaut vous tourner vers les annonces classées A, B ou C.
En investissant dans un logement neuf ou un programme en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) vous êtes sûr d’atteindre les meilleurs scores et d’être à l’abri des interdictions de location pour les décennies à venir. Si vous n’avez pas de travaux à faire avant la signature du bail, vous êtes également tranquilles pendant les prochaines années. Les différentes garanties constructeur vous assurent un changement gratuit des fenêtres, de la chaudière ou des radiateurs en cas de problème.
À surface et emplacement équivalent, l’immobilier neuf revient plus cher que l’ancien. Mais, lorsque l’on est propriétaire bailleur, proposer un logement tout juste sorti de terre permet de fixer un loyer plus élevé et de trouver preneur rapidement. Les occupants sont en outre moins susceptibles de déménager lorsqu’ils vivent dans un bien en bon état et qui procure des prestations de qualité. Résultat, vous limitez le risque de vacance locative et n’avez pas à faire de travaux de rafraîchissement entre deux locataires.
Enfin, le neuf donne accès à des avantages fiscaux. En location meublée, vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublé professionnel (LMNP). En location nue, vous pouvez, si vous investissez dans un appartement en zone tendue, ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel ou au dispositif LocAvantages.
La rénovation : passage obligé pour les logements mal classés
L’interdiction progressive à la location des biens les plus énergivores a donné naissance à un nouveau marché. De nombreux propriétaires choisissent de revendre. On trouve désormais des appartements et des maisons classés E, F ou G proposés avec une décote (jusqu’à 15 %). Sur le papier, ils laissent espérer une forte rentabilité locative.
Mais avant de mettre ces biens en location, vous allez devoir les rénover. Isolation, ventilation, chauffage, fenêtres et système de production d’eau chaude, tout est bon pour faire baisser la consommation d’électricité ou de gaz. Comptez entre 200 et 500 euros par mètre carré et six mois de travaux pour une rénovation complète. Pendant cette période, vous n’aurez pas de locataire, mais vous devrez assumer les dépenses liées au logement (charges de copropriété, taxe foncière, remboursement de prêt immobilier…).
Pour faire passer la pilule, vous pouvez solliciter sur les subventions du gouvernement. Comme MaPrimeRénov, les aides de l’Agence nationale pour l’habitat (Anah) et l’éco-prêt à taux zéro.
De plus, la réhabilitation d’un logement ouvre droit à des avantages fiscaux. La loi Denormandie vous accorde une réduction d’impôt lorsque vous améliorez la performance énergétique du bien de 20 ou 30 %. Ou que vous procédez à certains travaux comme :
- le changement de la chaudière ou du mode de production d’eau chaude ;
- l’isolation des combles, des murs et des fenêtres.
Vous pouvez également déduire ces frais de vos recettes locatives et générer du déficit foncier. Ce montant est ensuite soustrait de votre revenu fiscal global.